«Мыльный пузырь на рынке недвижимости Казахстана может лопнуть»

Последнее время общество будоражат слухи о том, что совсем скоро в Казахстане произойдет обвал цен на недвижимость, пишет журналист КазТАГ Тулкин Ташимов. По данным различных экспертов, в Алматы стоимость 1 кв. м должна подешеветь на 500, а то и на 800 долларов. Причем условиями обвала называют банкротство некоторых казахстанских банков и низкую цену на нефть.

Обвал цен на рынке недвижимости произойдет только в том случае, если с банков второго уровня затребуют долги, а цена нефти на мировом рынке будет падать весь 2012 год. Тогда банки начнут продавать залоги, разрушив мнимое равновесие на рынке между спросом и предложением. В противном случае банки будут до скончания века ждать роста цен на недвижимость, чтобы выгодно и не спеша продать залоги.

Сколько лет нужно жителям стран мира, чтобы купить средний жилой дом? Международные эксперты проанализировали рынки жилой недвижимости более 40 стран мира и составили рейтинг регионов, в которых покупка квартир и домов для местных жителей является недостижимой мечтой или, напротив, реальной возможностью.

Для начала возьмем рейтинг стран с самой недоступной недвижимостью для жителей. На первом месте Марокко, где при средней стоимости жилья $145 тысяч и среднем годовом доходе семьи $2 145 долларов копить деньги нужно 67,5 лет. На втором месте Пакистан ($75 тысяч, $1 846, 40,6 года), на третьем – Черногория ($151 тысяча, $5 038, 30 лет). На четвертом месте Беларусь ($90 тысяч, $3 203, 28,1 года), на пятом – Россия ($303 тысячи в Москве, $64 тысячи в регионах, $11,6 тысячи в Москве,
$3 080 в регионах и 26,1 года).

Теперь возьмем рейтинг стран с самой доступной недвижимостью для жителей. На первом месте США, где среднестатистический американец может купить дом уже через 2,7 года работы, на втором – Доминиканская Республика (3,5 года), на третьем – Чили (4,05 года), на четвертом – Швеция (4,2 года), на пятом – Бельгия (4,3 года), Германия (4,4 года), Гондурас (4,7 года) и другие.

Для сравнения, по данным исследования портала КазРиэлт-Недвижимость, средняя стоимость жилых домов в Казахстане в июне этого года составила 26,3 миллиона тенге за объект, или $178 тысяч. По собственным расчетам, в Алматы средний годовой доход семьи составляет $7–8 тысяч. По данным Агентства по статистике, в апреле 2012 года средняя зарплата составила 97,5 тысячи тенге, или $660. Если в семье работают двое родителей, то средний годовой доход семьи в лучшем случае (женщина получает столько же, сколько мужчина) – $16 тысяч. Вот и выходит, что, к примеру, жителю Алматы придется собирать деньги на жилье более 22 лет, а согласно официальным данным – 11 лет.

Богатые тоже плачут

В Казахстане от высоких цен на жилье страдают и богатые люди. Так, по данным исследовательской компании MAR Consult, был составлен рейтинг 10 стран с описанием максимально дорогих объектов. Возглавляет список Монако. Стоимость одного квадратного метра в элитном доме SEA SIDE PLAZA составляет от $50 тысяч до €130 тысяч. Затем идет Франция (Boulevard de la Croisette, 104) со стоимостью апартаментов от €34,5 тысячи до €40,5 тысячи за квадрат. На четвертом месте Испания (LAGUNA DE BANUS) – от €7 тысяч до €13,5 тысячи за квадратный метр. На пятом месте Россия (ЖК "МИЛЛЕНИУМ ТАУЭР") – от €6 тысяч до €15,5 тысячи за квадрат, на седьмом месте Великобритания (Valance Gardens, 1) – от €6,5 тысяч до €11 тысячи за 1 квадрат. Естественно, в вышеперечисленных элитных домах есть все, чтобы человек жил комфортно, а сами районы панорамные.

Для сравнения: стоимость одного квадрата элитного жилья в Астане составляет $5–7 тысяч, в Алматы – $4–5 тысяч, в Актобе – $2 тысячи. Как видно, цены в Казахстане вполне европейские.

Круче всех крутых

Ранее мы уже отмечали, что средний жилой дом в Алматы стоит $178 тысяч. Между тем на побережье Флориды (США, море, солнце, пальмы) приличный домик с парой спален можно сторговать за $150–160 тысяч. За $30 тысяч можно купить небольшой дом на Бали (2 этажа, 3 спальни, 2 ванные, кухня, холл, кабинет, кладовка и т. п.). За $42 тысячи – квартиру-студию в Египте в элитном комплексе в турцентре Хургады через дорогу от моря. За $62 тысячи – квартиру в центральной части Западного Берлина (4 км от Рейхстага), за $89 тысяч – апартаменты в 100 метрах от моря в Греции, за $132 тысячи – двухкомнатную квартиру в Праге, за $162 тысячи – виллу в охраняемом коттеджном поселке в Турции, за $167 тысяч – апартаменты в Италии.Значит, за деньги, которые казахстанец выручит за продажу среднего дома в Алматы, он может приобрести 5 домов на Бали, почти 4 квартиры в Египте, 3 квартиры в центре Берлина, 2 хороших дома в Греции, виллу (со сдачей) в Турции и апартаменты (тоже сдачи дадут) в Италии.

Становится понятно, что недвижимость в Казахстане переоценена, причем довольно существенно.

Однако мухлюют

О том, что мухлюют и на рынке недвижимости, всем давно известно. Некоторые детали мухлежа раскрыл в СМИ почетный президент Ассоциации риелторов Казахстана Аблайхан Саматдин. По его словам, цены на квартиры в Алматы на 40% выше реальных. Оценки Саматдина слегка шокируют: по его мнению, половина объявлений о продаже квартир не соответствует действительности, что свидетельствует о заговоре черных маклеров. В этом свете данные об увеличении количества договоров купли-продажи недвижимости за прошедший период 2012 года по сравнению с аналогичным периодом 2011 года вызывают крайнее недоверие. Тулкин Ташимов предполагает, что черные маклеры при попустительстве со стороны нотариусов продают одну и ту же недвижимость по нескольку раз, чтобы искусственно увеличить количество договоров купли-продажи. Все это делается для того, чтобы у казахстанцев сложилось мнение: цены на недвижимость растут, а потому нужно срочно ее покупать.

Впрочем, не исключено, что и оценки Саматдина занижены. Возможно, цены завышены на 50% и больше. Но как бы то ни было, цены на жилье в Казахстане крайне высоки и уж точно никак не привязаны к уровню реальных доходов населения.