«ПРАВА НА НЕДВИЖИМОСТЬ»

Переход объекта недвижимости от одного собственника к другому влечет переход прав на земельный участок, на котором расположен этот объект. В зависимости от вида объекта этот переход оформляется по-разному, и сделка совершается по сложившейся ситуации.

Сделка с первичным объектом недвижимости

• Понятие первичного объекта

В соответствии с подпунктом 7) статьи 1 Закона РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» под первичным объектом недвижимости понимаются здания и сооружения различного функционального назначения, а также объекты особого регулирования и градостроительной регламентации.

• Требования при совершении сделки с первичным объектом и земельным участком

Пункт 3 статьи 52 Земельного кодекса РК гласит, что отчуждение права собственности либо права постоянного или права временного землепользования на земельный участок, который занят зданиями, а также предназначен для их эксплуатации, без соответствующего отчуждения указанной недвижимости, а равно отчуждение недвижимости без соответствующего отчуждения земельного участка, который занят указанной недвижимостью, не допускаются. Данная норма закрепляет правило согласно которому сделка с первичным объектом, то есть зданием, невозможна, если предметом сделки одновременно не является земельный участок, на котором расположена эта недвижимость.

Указанное правило распространяется и при сделке с частью первичного объекта. В этом случае подлежит отчуждению соответствующая часть земельного участка. 

Сделка со вторичным объектом недвижимости

• Понятие вторичного объекта

Вторичным объектом недвижимости в соответствии с подпунктом 8) статьи 1 Закона Республики Казахстан «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» являются жилые и нежилые помещения, которым в целях регистрации прав на них присваиваются кадастровые номера как объектам индивидуального (раздельного) права собственности.

Каждый вторичный объект, согласно пункту 1 статьи 40 указанного закона, рассматривается как отдельный объект недвижимости, которому для целей государственной регистрации присваивается самостоятельный кадастровый номер.

Таким образом, ко вторичным объектам относятся квартиры, различные помещения (встроенный магазин, офис и тому подобные помещения), при условии, что им присвоены отдельные кадастровые номера.

• Требования при совершении сделки со вторичным объектом

В соответствии с пунктом 2 статьи 40 Закона Республики Казахстан  «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» для государственной регистрации прав на вторичные объекты, входящие в состав объекта кондоминиума, правоустанавливающий и идентификационный документы на земельный участок не требуются. Это означает, что при совершении сделок с квартирами и нежилыми помещениями, которым присвоены отдельные кадастровые номера, не требуется одновременного переоформления прав на землю, поскольку переход прав на помещение влечет за собой переход прав на соответствующую долю в кондоминиуме (в который входит соответствующее право на земельный участок).

Указанная норма предусматривает одно исключение. В тех случаях, когда доля в правах на земельный участок, входящий в состав объекта кондоминиума, подлежит выкупу (это, например, все случаи, когда помещение предназначено не для жилья), для регистрации прав на вторичный объект или в случае его отчуждения участник кондоминиума должен представить документ, подтверждающий выкуп доли в праве на земельный участок (договор купли-продажи права на долю в общей собственности).

Последствия несоблюдения требований

В случае нарушения указанных выше правил при совершении сделки с недвижимым имуществом приобретатель недвижимости получит отказ органа юстиции в регистрации сделки, со ссылкой на нарушенные вышеуказанные нормы Земельного кодекса РК и Закона Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Пройти регистрацию такая сделка может, только если будет совершена сторонами в надлежащей форме и с соблюдением требований. Например, если стороны заключили сделку о продаже здания или его части без перехода соответствующих прав на земельный участок или его часть, им необходимо внести изменения в заключенный договор, дополнив его положениями о переходе прав на земельный участок. 

Александр РУЖЕНСКИЙ, юрист

юридической фирмы «De Facto»